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【中証視点】中国不動産投資信託に危機、国内大手の資金繰り悪化
【フドリッチ】プレミアライフ ニュージーランド不動産投資クラブ
写真拡大上海のある不動産投資信託（REIT）関係者は、「国内不動産開発大手・緑城中国が絡むREITについて、第一、第二、第三の償還財源に関して報告を行うようにとの通知を、数日前に監督管理部門から受け取った」と明かした。 ＜中国証券報＞上海のある不動産投資信託（REIT）関係者は、「国内不動産開発大手・緑城中国が絡むREITについて、第一、第二、第三の償還財源に関して報告を行うようにとの通知を、数日前に監督管理部門から受け取った」と明かした。 中国銀行業監督管理委員会（銀監会）が不動産信託投資を扱う投資信託各社に対し、緑城集団およびその関連企業との取引状況について報告するよう求めたといううわさが嫌気され、22日の株式市場では、不動産セクターが一斉に値を下げた。同日、香港上場の緑城中国（3900.HK）は同日、政府からいかなる通知も受取っていないと公告した。 業界専門家は、もしこのうわさが事実ならば、不動産投資信託の資金調達が今後さらに困難になるとの見方を示した。
◆緑城中国「調査に関する通知は受け取っていない」
緑城中国が絡むREITについて詳しい状況を報告するよう、銀監会が投資信託各社に求めたとのうわさが22日に広まった。「投資信託会社と緑城集団・関連企業の不動産投資信託業務調査表」に取引状況を記入し、各プロジェクトの進行状況にもとづきリスク評価を提出する必要があるという。しかし、投資信託各社の関係者はいずれ、そのような知らせを受け取っていないと話している。 緑城中国が22日午後発表した公告によると、同社董事会において、うわさされている銀監会の調査・要求に関する通知は一切受取っておらず、その調査・要求が同社のみを対象としたものではないことが確認された。また、緑城中国に対する買収・譲渡に関する話し合いも全く行われておらず、香港証券取引所の上場規則に基づく「株価に影響を及ぼし得るような発表すべき事項」はないと説明している。
緑城中国（2900.HK）の株価は22日、16．23％急落し、不動産セクター全体の下落をもたらした。碧桂園、恒大地産、佳兆業集団など香港市場に上場している同業株も10％以上、招商地産や保利地産も6％以上値下がりした。A株市場不動産セクター全体の値下がり幅は3．93％と、全セクターのうち最大となった。
ある業界関係者によると、緑城集団の問題の根本は、事業拡大が速過ぎて資金繰りが緊迫したこと。また、投資信託各社と緑城が提携してかなり多額のREIT商品を発売したことから、信託額がどんどん膨らみ、各社が取る手数料も引き上げられ、担当マネージャーに入るバックマージンもますます増えた。このようなインセンティブ・システムに背中を押された投資信託会社のREIT担当マネージャーは、高額・高収益のみを求め、リスクを軽視する傾向が強まっていた。
上海のある投資信託会社の担当マネージャーは、「緑城のREITのプランに問題があるなら、それは緑城集団全体の資金チェーンにも問題があるということ。個別の不動産プロジェクトの問題ではない」と指摘した。
◆多額の負債が資金繰りを圧迫
「緑城中国の不動産投資信託プランは高利回り」という話は、以前からよく知られている。緑城中国と平安信託が7月に共同でスタートした「平安財冨安城一号不動産基金信託プラン」の計画調達額は30億元以上、投資口方式により、緑城が扱う多くの優良不動産に投資している。投資家の最低投資額は300万元、予想利回りは年20％以上とされる。今月の上旬から中旬にかけて、海南航空が緑城を30億元で買収するといううわさが流れたが、当事者の両社とも、「根も葉もない」と否定した。緑城中国の2010年の年次報告書によると、著名信託投資会社数社と共同で扱った信託資金の総額は50億元だった。業界関係者は「今年の調達額はさらに増え、おそらく100億元を上回るだろう」と予想している。
緑城集団は今年も急進的な経営戦略路線を突っ走っており、多額負債での経営を続けている。緑城中国の2011年中間報告書によると、6月30日の時点で、緑城集団が保有する現金・銀行預金は97億4600万元、負債総額は約350億元。負債比率は163．2％と、昨年末時点の132％から31．2％上昇、大型不動産開発企業のうち、負債率が最も高い企業となった。緑城集団傘下の杭州緑城置業投資有限公司は、不動産市場が冷え込んだ今年6月、上海華彬投資有限公司と組んで上海長風十号北商業区画を24億3000万元で買取り、上海の今年の不動産取引最高額をマークした。 商売を大々的に拡張する一方で販売不調が続く緑城集団の資金繰りについて、業界の注目が集まっている。今年1月から8月の販売額は累計約248億元で、年間目標550億元の半分にようやく達したという状況だ。一方で2007年から2010年の負債比率は、不動産開発企業の上位にあり続けた。 負債による圧力が同業他社より大きいことから、不動産業界における緑城集団の信用格付けは、今年の下半期以降かなり低下した。ムーディーズによる最新格付は「B3」、見通しは「ネガティブ」だった。スタンダード＆プアーズは今年6月、中国大陸部不動産企業30社のうち7社の見通しを「ネガティブ」に変更、中でも緑城中国は業績が見劣りするグループに組み入れた。 （編集担当：浅野和孝）
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不動産投資はじめの一歩
tetumarokunさん
不動産投資の魅力、メリット、デメリットを教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
tooma37さん
メリット
・税金対策効果
不動産は時間の経過に伴って価値が伴うものだから、一定の期間、一定の割合で損失を経年劣化分損をしたものとして計上できる（減価償却という）。この減価償却の範囲内で家賃収入を得ると利益は得ているのに税金は払わないでいい、という現象が起こる。
・マイホームとして使い空室リスク回避
投資用不動産ではなく自宅として使用した場合、賃貸でか同レベルの物件を借りるより安く済むので家賃の節約と言う形で利益を得られるが、この場合自分の定住性が高ければ空室リスクを押さえる事ができる（この場合税法上原価償却は不可）
デメリット
・単価が高い
市場原理が十分に働いた場合、株であれ不動産であれ“明らかにお得な資産”というものは存在せずせいぜい取ったリスクに見合うリターンが期待できる程度に落ち着くのが一般的である。しかし十分に資金を持たないで不動産投資をする場合ローンを組まなければならないので取ったリスクに見合う不動産のリターン−ローン金利という形になってしまい、不利になる。
・分散を効かせにくい
おなじく不動産は取得単価が高いので株式のように10,20と銘柄の分散をする事が困難で一物件、一エリアにリスクが集中してしまう。
・取引コストが高い
個人投資家の場合、不動産業者に払う手数料は株式の数十倍にもなる。この為一般に短期短期売り買いに向かず、長期保有に向く（不利が少なくなる）投資案件といえる。
【中証視点】中国
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110923-00000015-scn-cn
”恵比寿のＩ”こと石原博光の不動産投資セミナー実践編
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